Нови правила за Airbnb от май 2026: половината имоти в България може да отпаднат от платформите

От 20 май 2026 г. влиза в сила Регламент (ЕС) 2024/1028, който задължава всички имоти в Airbnb и Booking да имат регистрационен номер. Какво означава това за собственици, наематели и цените на туристическия пазар в България.

Пазарът на краткосрочни наеми в България дълги години живееше в удобната сянка на нерегулираността – хиляди апартаменти в Airbnb и Booking работеха без регистрация, без данъчна отчетност и без реален контрол. От 20 май 2026 г. това приключва. Подробен поглед върху предстоящата трансформация предлага задълбоченият анализ на пазара на краткосрочните наеми, публикуван от BurgasMedia.

Регламентът, който промени правилата

В основата на промяната е Регламент (ЕС) 2024/1028, приет от Европейския парламент и Съвета, чийто преходен период изтича на 20 май 2026 г. Регламентът задължава всеки собственик, отдаващ жилище чрез платформи като Airbnb и Booking, да разполага с валиден регистрационен номер, издаден от съответната община, и да бъде вписан в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ).
Решаващата новост е, че отговорността вече не пада само върху собствениците – самите платформи стават задължени да проверяват регистрационните номера и да изпращат ежемесечни данни на държавата за брой нощувки, гости и реализирани приходи за всеки обект. Всяка обява без валиден регистрационен номер или с невярна информация ще бъде автоматично блокирана.

Половината пазар под въпрос

Оценките са красноречиви: в момента по-малко от 1% от близо 20 000 активни обяви в Airbnb в България включват регистрационен номер. Според различни анализи между 30% и 50% от ваканционните имоти може да изчезнат от платформите след 20 май, ако собствениците не предприемат необходимите стъпки.
За курортните зони по Черноморието и планинските ски курорти, където нерегистрираните апартаменти съставляват значителна част от предлагането, ефектът може да е особено чувствителен. Намаляването на предлагането неизбежно ще натисне цените нагоре – по оценки на пазарни анализатори краткосрочните наеми в градове като София ще поскъпнат с поне 15%.

Какво трябва да направят собствениците

За тези, които искат да останат в бизнеса легално, процедурата включва няколко стъпки:

Подаване на заявление до общината с данни за имота и заплащане на такса от около 20 лева на легло;
Регистрация в системата ЕСТИ с получаване на регистрационен номер;
Ежедневно отчитане на настанените гости в ЕСТИ;
Деклариране на доходите – или по режима на патентен данък, или като търговска дейност, в зависимост от оборота и броя на стаите.

Важно е да се отбележи, че след въвеждането на еврото декларациите се подават в евро, но данъчните задължения за 2025 г. се отчитат в лева. Собственици с оборот под 100 000 лева и по-малко от 20 стаи могат да се ползват от облекчения патентен данъчен режим, докато по-едрите оператори се облагат с 15% върху годишната данъчна основа.

Сивият сектор се свива, цените растат

Новата регулация всъщност легализира и изравнява условията на конкуренция. Регистрираните хотели и хостели плащат данъци и такси от години, докато нерегистрираните апартаменти в Airbnb работеха при значително по-ниски разходи и съответно по-ниски цени. С изравняването на регулаторната рамка туристите вероятно ще платят малко повече, но ще получат по-ясна картина за качеството и стандартите на обектите.
За малките собственици решението не е лесно: административната тежест, данъчните задължения и необходимостта от редовна отчетност карат мнозина да преценяват дали краткосрочният наем продължава да е изгоден бизнес модел. Именно затова много специалисти очакват консолидация на пазара – изчезване на дребните нерентабилни обяви и укрепване на по-професионалните оператори.

Прозрачност срещу удобство

Краят на сивия сектор при краткосрочните наеми не е само данъчен въпрос – той е и въпрос за честна конкуренция, качество на туристическата среда и доверие между наематели и наемодатели. България имаше нормите по Закона за туризма и преди, но без ефективен механизъм за контрол те оставаха мъртва буква. Регламент (ЕС) 2024/1028 прехвърля тежестта на проверката към самите платформи, което прави заобикалянето на правилата практически невъзможно.
За тези, които следят как подобни регулаторни промени преформатират туристическия бизнес и икономиката като цяло, допълнителен контекст и анализ на пазарните и икономическите тенденции може да намерят в специализираната рубрика на BurgasMedia.